В Україні кілька десятків нардепів з різних фракцій на чолі зі “слугою народу” Дмитром Наталухою пропонують ввести нові правила на ринку оренди. Ріелтори такий законопроєкт (№3618) розкритикували, мовляв, усім доведеться реєструватися на одній платформі, а власникам житла нібито обов’язково потрібно буде звертатися до агентів із нерухомості.
Водночас автори документу заспокоюють: права українців продавати або здавати житло в оренду самостійно порушувати не будуть, але і робити це без реєстрації також неправильно.
Навіщо ухвалювати новий закон?
В Україні, як ідеться у пояснювальній записці до законопроєкту, близько 90% ринку оренди перебуває в тіні. І це велика проблема – бюджети недоотримують величезні суми. Згідно із законом, українець, який здає квартиру в оренду, повинен платити 18% прибуткового податку.
Наприклад, за квартиру вартістю 10 тисяч грн на рік власники повинні віддати 21,6 тис. грн податків. А таких квартир по всій країні – тисячі. Всі оголошення відкрито розміщують у мережі, але податки найчастіше не платять.
Не віддають частину державі навіть ті, хто здає елітну нерухомість. Головна проблема полягає в тому, що держава втрачає величезні надходження. Якщо будь-який українець, який отримав будь-якої заробіток, повинен сплатити з нього податки, то власники квартир виявилися обраними.
Головне завдання – вивести ринок із тіні. Щоправда, до втілення такого рішення є ціла низка питань.
І що тепер зміниться?
Перше – всі ріелтори повинні будуть пройти іспит (така система діє в 17 країнах ЄС, у США, в Канаді і т.д). Після іспиту можна буде отримати відповідний сертифікат.
“Кожен ріелтор повинен відповідати критеріям. У тих же США потрібно здавати біометричні дані, підтверджувати досвід роботи – у нас цього немає”, – розповідає автор законопроєкту.
Сертифікат видаватиме Асоціація ріелторів. У нього збираються запросити всіх представників ріелторського бізнесу.
Друге – перш ніж продати або здати нерухомість, потрібно заповнити паспорт на неї. Зробити це можна як самостійно, так і за допомогою ріелтора. Такий принцип дозволить простежити, хто заробляє на оренді і в майбутньому перевірити, чи платить він податки.
Ріелтор Максим Бабуряк додає: самі ріелтори до такої ідеї ставляться вкрай скептично. “Не зрозуміло, хто і як оцінюватиме, як будуть видавати сертифікати. Також я не розумію, як можна провести контроль, якщо зараз ріелтор виступає посередником, з яким, найчастіше, навіть не укладають договір”, – говорить Бабуряк.
І хоч зрозумілих важелів контролю законодавці не пропонують, однак ввели жорсткі штрафи за порушення. Ріелтор, який працює без сертифіката, повинен заплатити 8500-17 000 грн штрафу, за повторне порушення доведеться віддати 17 000-34 000 грн.
Автор законопроєкту Дмитро Наталуха розповідає OBOZREVATEL: закон передбачає, що власник квартири зможе її продати або здати в оренду і самостійно (хоча в законі це чітко і не сказано). “Ми готові піти далі, щоб зняти всі маніпуляції і, думаю, вставимо в преамбулу законопроєкту частину про те, що відчуження власного об’єкта нерухомості можна реалізувати самостійно, або ж за допомогою посередників. Ми це пропишемо, щоб ніхто не зміг маніпулювати цією темою”, – заявив Наталуха.
І як тепер здати квартиру в оренду?
Після того, як закон ухвалять, потрібно буде внести паспорт (у ньому буде безліч характеристик) в єдиний реєстр. Наталуха обіцяє, що вносити дані можна буде абсолютно безкоштовно (зараз в документі це не прописано). Зробити це можна самостійно, або залучаючи фахівця (який заздалегідь повинен отримати документ, що підтверджує його кваліфікацію).
У паспорт потраплять десятки критеріїв:
прізвище, ім’я та по батькові;
дата народження;
місце проживання;
ідентифікаційний номер згідно з Державним реєстром фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів
тип об’єкту нерухомості;
реєстраційний (кадастровий) номер об’єкта нерухомості;
адреса (місце розташування) об’єкта нерухомості;
відомості про документ на об’єкт нерухомості;
відомості про технічний стан об’єкта нерухомості;
відомості про наявність виконавчих проваджень щодо об’єкта нерухомості;
відомості про наявність заборгованості за платежами, пов’язаними з утриманням та обслуговуванням об’єкта нерухомості (з зазначенням стану такої заборгованості (погашена або непогашена).
Проти законопроєкту виступили і ріелтори, і нотаріуси. Як заявляють в нотаріальній палаті, документ “обмежує права власників самостійно розпоряджатись належними їм об’єктами нерухомого майна”. Мовляв, якщо законопроєкт ухвалять у такому вигляді, доведеться обов’язково звертатися до ріелторів (що порушує Конституцію), також єдина платформа може створити монополію, відзначають нотаріуси.
В ідеалі це дозволить запобігти шахрайським схемам. Правда, головна проблема – відсутність жорсткого контролю – залишається. Асоціація, яку створять для видачі сертифікатів ріелторів, зможе контролювати тільки ріелторів. А ось простих українців, які ухиляються від сплати податків, як і зараз, знайти і притягнути до відповідальності буде складно.